V praxi sa možno bežne stretnúť s tým, že prenajímateľ popri sume nájmu požaduje od nájomníka aj čiastku na úhradu energií a služieb. Vlastníkovi priestorov chodia faktúry od elektrárni, od plynárni, od firmy, ktorá upratuje, ktorá robí ochranu objektu atď. Ako má toto všetko na nájomcu vyfakturovať?
Nájom s oslobodením, za určitých okolností môže byť s 23% DPH
Vo všeobecnosti je prenájom nehnuteľnosti od DPH oslobodený. Zákon o DPH však umožňuje platiteľovi rozhodnúť sa nájom neoslobodiť, ak je nájomníkom zdaniteľná osoba a nejedná sa o prenájom bytu, rodinného domu alebo apartmánu v bytovom dome. Túto možnosť oceňujú a využívajú najmä tí platitelia, ktorí si pri obstaraní nehnuteľnosti odpočítali DPH (ak by začali nehnuteľnosť používať na oslobodené plnenia, museli by riešiť „vrátenie“ časti odpočítanej DPH). Ak by sa prenájom realizoval v tomto neoslobodenom režime, uplatní sa na sumu nájmu sadzba DPH 23%.
Energie v akej sadzbe DPH?
Obdobnú sadzbu DPH majú aj plyn, upratovacie služby, letná údržba atď. Dodanie elektrickej energie má od 1.1.2025 zníženú sadzbu DPH 19%.
Má prenajímateľ vystaviť faktúru, na ktorej uvedie ku každej jednotlivej službe a tovaru (nájom, upratovanie, údržbu, plyn, elektrina, studená voda atď.) jemu prislúchajúcu sadzbu DPH?
Alebo má všetko vrátane napr. elektriny zaťažiť tou sadzbou DPH, ktorá prislúcha k nehnuteľnosti, pretože považuje nájom priestorov za hlavný cieľ a ostatné plnenia len za prostriedok jeho lepšieho využitia (tzv. zložené plnenie)?
Ako sa na to bude pozerať správca dane? Nepovie náhodou, že nájom je oslobodený a aj energie teda majú byť, lebo ide o zložené plnenie?
Alebo, že sa malo aj na elektrinu uplatniť 23% DPH a nie 19%, pretože podľa správcu dane ide o zložené plnenie?
Alebo naopak, čo ak prenajímateľ dodávku vyhodnotí ako zložené plnenie a na všetko uplatní 23% sadzbu DPH a správca dane nájomníkovi neuzná odpočet DPH z elektriny vo výške 23%, pretože bude názoru, že malo byť fakturované ako samostatné plnenie?
Čím sa riadiť? Podľa čoho posudzovať?
V snahe predísť neúmyselným chybám a nezhodám iniciovala Slovenská komora daňových poradcov (SKDP) a jej Metodická komisia pre DPH diskusiu s Ministerstvom financií SR (MF SR). Výsledkom je nasledujúci záver:
Prenájom priestorov a popri ňom dodávané energie sú v zásade hospodársky oddeliteľné plnenia (tzn. dajú sa fakturovať samostatne). Okolnosti, ako to, že nájomník môže samostatne rozhodovať o svojej spotrebe energie, o jej objeme, že sa fakturuje na základe reálnej spotreby použitých tovarov a zohľadňuje sa stav individuálnych meračov, môžu nasvedčovať tomu, že sa jedná o plnenie, ktoré je pre nájomníka samostatným cieľom a teda sa bude fakturovať ako samostatné plnenie podliehajúce svojej sadzbe DPH.
Ak sa v tomto prípade požaduje jedna paušálna suma (napr. mesačne) za všetky energie, ktorá sa vyúčtuje oproti skutočnej spotrebe, je treba sumu rozdeliť, pretože na dodanie elektriny sa musí uplatniť sadzba dane 19%.
Pri fakturácii upratovania, služieb recepcie, letnej-zimnej údržbe a ďalších službách, s ktorými sa pri prenájme možno stretnúť, platí, že ak má nájomník možnosť si sám vybrať poskytovateľov týchto služieb (a to aj keby toto právo nevyužil), alebo si za poskytovateľa spomedzi iných, ktorí by mohli toto dodať vyberie prenajímateľa, potom tieto služby predstavujú samostatné plnenia (tzn. ak by bol nájom napr. oslobodený, tieto služby nepôjdu týmto istým režimom ako nájom). Ak však nájomník nemá možnosť voľby, má povinnosť toto odoberať od prenajímateľa, vtedy pôjde o zložené plnenie.
Vzhľadom na to, že v praxi bol z minulosti často uplatňovaný iný prístup (napríklad, že na to, aby bolo niečo samostatným plnením stačí, ak sa napríklad energie vyfakturujú samostatne a iné okolnosti nie sú dôležité a pod.) píše sa v Zápisnici zo zasadania SKDP a MF SR, že ak sa princíp posudzovania zloženého plnenia uplatňoval inak, ako sa aktuálne popísalo, doterajšie uplatňovanie zostáva nedotknuté do 31.12.2025. Vzhľadom na to, že toto nevyplýva zo žiadneho zákona odporúčame, aby sa uplatňovanie posúdilo a správne nastavilo čím skôr. K tomu Vám budeme radi nápomocní.
auditorea k.s.
Auditorea je daňovo poradenská účtovná a audítorská firma pôsobiaca na Slovensku (Bratislava, Banská Bystrica), v Rakúsku (Viedeň) a Českej republike (Brno). Okolo 40 profesionálov hovoriacich nemecky, anglicky, slovensky, česky a maďarsky fundovaného a plne angažovaného tímu s radosťou a v tak povediac rodinnej atmosfére poskytuje široké spektrum služieb domácim spoločnostiam, medzinárodným koncernom, ako aj jednotlivcom a začínajúcim podnikateľom z rôznych odvetví. Auditorea je členom medzinárodnej siete SFAI, čím vie zabezpečiť know-how kdekoľvek sa rozhodnete investovať. Staňte sa našou súčasťou.
