Vigilantibus iura scripta sunt – Das Recht ist für die Wachsamen geschrieben. Nach diesem römischrechtlichen Grundsatz gilt, dass Rechte, die nicht rechtzeitig ausgeübt werden, verjähren. Das bedeutet nicht, dass sie erloschen sind, sondern dass sie nicht wirksam durchgesetzt werden können, wenn der Schuldner die Einrede der Verjährung erhebt. Am deutlichsten wird dies, wenn der Gläubiger seinen Zahlungsanspruch nicht rechtzeitig, d. h. innerhalb der Verjährungsfrist, geltend gemacht hat.
Wenn eine solche Forderung durch ein Pfandrecht (nicht nur) ob einer Liegenschaft besichert ist, verjährt dieses Pfandrecht nie vor der besicherten Forderung. Es gilt ferner, dass die Befriedigung aus einem Pfandrecht auch dann noch möglich ist, wenn die besicherte Forderung bereits verjährt ist. So kann es vorkommen, dass ein Gläubiger die Befriedigung aus einem Liegenschaftspfandrecht auch für die bereits verjährte Forderung durchzusetzen versucht. Selbst in diesem Fall steht dem Pfandbesteller die Einrede der Verjährung zu. Diese kann auch außergerichtlich erhoben werden, zum Beispiel bei einem Versteigerer, der im Rahmen der Pfandverwertung mit dem Verkauf der verpfändeten Liegenschaft beauftragt ist.
Im Falle der wirksamen Geltendmachung einer solchen Einrede stellt sich jedoch die Frage, wie das Liegenschaftspfandrecht aus dem Grundbuch zu löschen ist. Obwohl es nicht ausgeübt werden kann, formell bleibt es auch weiterhin bestehen. Und solange es nicht erloschen ist, wird es auch nicht aus dem Grundbuch gelöscht. Der Pfandbesteller hat also auch weiterhin eine belastete Liegenschaft, was weitere Auswirkungen haben kann, wie z. B. einen negativen Einfluss auf den Liegenschaftswert bei einem Verkauf.
Die derzeitige Gerichtspraxis bietet eine Lösung für eine solche Situation, indem sie eine Klage auf Feststellung zulässt, dass die Liegenschaft mit einem Liegenschaftspfandrecht aufgrund der Verjährung dessen Ausübung nicht mehr belastet ist. Auf der Grundlage eines positiven rechtskräftigen Urteils kann dann auch das Katasteramt das Pfandrecht löschen. Dieses Prozedere bedeutet jedoch für den Pfandbesteller Zeitaufwand und finanzielle Kosten, bis man einen eindeutigen Titel erwirkt, auf dessen Grundlage das Liegenschaftspfandrecht gelöscht werden kann.
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