Elektrische Energie neben der Miete – steuerbefreit, mit 19 % oder 23 % MwSt-Satz?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Vermieter neben der Miete auch einen Betrag für die Begleichung der Energie- und Betriebskosten vom Mieter verlangt. Der Eigentümer der Räumlichkeiten erhält Rechnungen von den Energieversorgern, den Gaslieferanten, von der Reinigungsfirma, vom Sicherheitsdienst usw. Wie soll er alle diese Kosten korrekt an den Mieter weiterberechnen?

Vermietung mit Steuerbefreiung – unter bestimmten Umständen mit 23 % MwSt

Im Allgemeinen ist die Vermietung von Immobilien von der Mehrwertsteuer befreit. Jedoch ermöglicht das Umsatzsteuergesetz dem Steuerpflichtigen, auf die Steuerbefreiung zu verzichten, wenn der Mieter eine steuerpflichtige Person ist und es handelt sich nicht um die Vermietung einer Wohnung, eines Familienhauses oder eines Apartments in einem Wohngebäude. Diese Möglichkeit wird besonders von den Steuerpflichtigen geschätzt und genutzt, die beim Erwerb der Immobilie die Vorsteuer abgezogen haben (würde die Immobilie für steuerbefreite Umsätze genutzt, müsste ein Teil des Vorsteuerabzugs „zurückgezahlt“ werden). Falls die Vermietung in diesem nicht befreiten Regime erfolgt, wird auf den Mietbetrag der Mehrwertsteuersatz von 23 % angewendet.

Die Energien – Welchem Mehrwertsteuersatz unterliegen sie?

Ein ähnlicher Mehrwertsteuersatz gilt auch für Gas, Reinigungsdienste, Sommerwartung usw. Die Lieferung von elektrischer Energie unterliegt ab dem 1.1.2025 einem reduzierten Mehrwertsteuersatz von 19 %. Muss der Vermieter eine Rechnung ausstellen, auf der er den entsprechenden Mehrwertsteuersatz für jede einzelne Leistung und Ware (Miete, Reinigung, Wartung, Gas,Strom kaltes Wasser usw.) angibt? Oder muss er alles, einschließlich z. B. Strom, mit dem Mehrwertsteuersatz belasten, der der Immobilie zugeordnet ist, da er die Vermietung der Räumlichkeiten als Hauptziel betrachtet und die anderen Leistungen nur als Mittel zur besseren Nutzung (sog. komplexe Leistung) ansieht?
Wie wird der Steuerprüfer dies bewerten? Wird er nicht sagen, dass die Miete steuerfrei ist und auch die Energiekosten steuerfrei sein müssen, da es sich um einheitliche komplexe Leistung handelt?

Oder wird er sagen, dass auf den Strom 23 % Mehrwertsteuer anstelle von 19 % angewendet werden sollte, weil es sich laut Steuerprüfer um einheitliche komplexe Leistung handelt? Oder umgekehrt, was passiert, wenn der Vermieter die Lieferung als einheitliche komplexe Leistung bewertet und auf alles den Mehrwertsteuersatz von 23 % anwendet, aber der Steuerprüfer dem Mieter den Vorsteuerabzug auf den Strom in Höhe von 23 % nicht anerkennt, weil er der Meinung ist, dass es als separate Leistung fakturiert werden sollte? An welchem Maßstab sollte man sich orientieren? Wie sollte man dies beurteilen?

Um unbeabsichtigte Fehler und Unstimmigkeiten zu vermeiden, leitete die Slowakische Kammer der Steuerberater (SKDP) und ihre Methodische Kommission für Mehrwertsteuer eine Diskussion mit dem Finanzministerium der Slowakischen Republik (MF SR) ein. Das Ergebnis ist folgende Schlussfolgerung:

Die Vermietung von Räumlichkeiten und die darin gelieferten Energien stellen im Prinzip wirtschaftlich trennbare Leistungen dar (d.h. sie können separat fakturiert werden). Umstände wie die Möglichkeit des Mieters, selbst über seinen Energieverbrauch und dessen Menge zu entscheiden, die basierend auf dem tatsächlichen Verbrauch von gelieferten Waren fakturiert wird und der Stand der individuellen Energiezähler berücksichtigt wird, könnten darauf hinweisen, dass es sich um eine Leistung handelt, die für den Mieter ein eigenständiges Ziel darstellt und somit als separate Leistung zu dem jeweiligen Mehrwertsteuersatz fakturiert wird.

Wenn in diesem Fall ein pauschaler Betrag (z. B. monatlich) für alle Energien verlangt wird, der im Verhältnis zum tatsächlichen Verbrauch abgerechnet wird, muss der Betrag aufgeteilt werden, da auf die Lieferung von Elektrizität der Mehrwertsteuersatz von 19% anzuwenden ist.

Bei der Rechnungsstellung für Reinigungsdienste, Rezeptionsdienste, Sommer-Winter-Wartung und andere Dienstleistungen, die im Rahmen der Vermietung anfallen können, gilt, dass, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, die Dienstleister dieser Leistungen selbst auszuwählen (auch wenn dieses Recht nicht genutzt wird), oder wenn sich der Mieter den Vermieter als Anbieter aus einer Auswahl anderer möglicher Dienstleister auswählt, diese Dienstleistungen als eigenständige Leistungen betrachtet werden (d.h. wenn die Miete beispielsweise steuerbefreit wäre, würden diese Dienstleistungen nicht dem gleichen Besteuerungsregime wie die Miete unterliegen ). Falls der Mieter keine Wahlmöglichkeit hat, ist verpflichtet, diese Leistungen vom Vermieter zu beziehen, dann handelt es sich um einheitliche komplexe Leistung.

Angesichts der Tatsache, dass in der Praxis in der Vergangenheit oft ein anderer Ansatz angewendet wurde (zum Beispiel, damit etwas als eigenständige Leistung gilt, reicht es aus, wenn zum Beispiel Energiekosten separat in Rechnung gestellt werden und andere Umstände nicht relevant sind, usw.), wird im Protokoll der Sitzung der Slowakischen Kammer der Steuerberater und des Finanzministeriums der Slowakischen Republik festgehalten, dass, wenn der Grundsatz der Beurteilung von kombinierten Leistungen anders angewendet wurde als derzeit beschrieben, die bisherige Anwendung bis zum 31.12.2025 unverändert bleibt. Da dies nicht aus einem Gesetz hervorgeht, empfehlen wir, die Anwendung zu überprüfen und so schnell wie möglich richtig festzulegen. Gerne werden wir Ihnen damit behilflich sein.

auditorea k.s.

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